Conseiller en immobilier d’entreprise

Conseiller en immobilier d’entreprise 

Il recherche, vend ou loue des locaux à usage professionnels (bureaux, surfaces, terrains...) pour le compte d’entreprises. Homme d’expérience, il commence par analyser les besoins de ses clients en notant bien les caractéristiques du bien recherché (surface, emplacement, loyer...) et apporte ses compétences juridiques et fiscales pour donner le meilleur conseil.
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CRÉDIT IMMOBILIER À TAUX BONIFIÉ

Le délai de traitement des demandes sera ramené entre 24 et 48 heures, selon le premier responsable de la banque.

La Caisse nationale d’épargne et de prévoyance a accordé plus de 1,5 milliard de dinars de crédits à taux bonifié. L’information a été donnée, hier, par Djamel Bessa, le président-directeur général de la Cnep, invité de l’émission En toute franchise de la chaîne III de la Radio nationale. «La somme octroyée par la Cnep dans le cadre de ce dispositif est de l’ordre de 1 milliard 560 millions de dinars», a estimé M.Bessa, qui a noté un engouement remarquable des citoyens voulant bénéficier du crédit à taux bonifié. En effet, «plus de 1500 dossiers ont été acceptés», a déclaré le même orateur. Il explique que les agences Cnep à travers le territoire national reçoivent quotidiennement plus de 100 personnes demandant des explications sur la bonification des crédits. Fixé à 1% pour les revenus allant de 1 à 6 fois le Snmg (soit de 15.000 à 90.000 DA), et à 3% pour les revenus représentant 7 à 12 fois le Snmg (jusqu’à 180.000 DA), la bonification des crédits immobiliers concerne les logements neufs. Il devraient être achetés auprès d’un promoteur immobilier soumis au régime de la propriété, soit totalement fini, soit dans le cadre de la vente sur plan. Les constructions rurales justifiées par une décision d’éligibilité au soutien de l’Etat, délivrée par la commission de wilaya, sont aussi concernées, rappelle le responsable de la Cnep-Banque.
L’invité de la Chaîne III a fait remarquer qu’après la mise en place de ce dispositif, la population ciblée par les crédits bancaires s’est élargie, touchant plus de ménages ayant des salaires moyens. Il a reconnu que cela s’est fait grâce à l’aide de l’Etat. Celui-ci prend en charge une somme que le bénéficiaire devra rembourser à la banque. Selon M.Bessa, «cela s’est traduit directement par une réduction sensible du risque pris par la banque». S’agissant des délais de traitement des dossiers et de la durée maximale de 30 ans, fixée pour le remboursement, M.Bessa a exclu toute dérogation chez la Cnep-Banque. «Le délais de remboursement ne peut en aucun cas être supérieur à 30 ans», a-t-il tranché, tout en expliquant que le prêt doit être remboursé à 70 ans. Cela veut dire qu’«un client âgé de 50 ans ne peut bénéficier que d’un crédit susceptible d’être remboursé en 20 ans», a expliqué M.Bessa. Les délais de traitement des dossiers qui se situent actuellement autour de quatre jours, pourront connaître, quant à eux, une diminution. «Nous espérons ramener les délais de traitement des demandes entre 24 et 48 heures», a estimé le même interlocuteur, expliquant que cela devrait se faire avec la modernisation des outils de traitement.
Par ailleurs, répondant à une question relative au problème d’attribution des logements Aadl dans la wilaya d’Alger, le P-DG de la Cnep n’y est pas allé avec le dos de la cuillère pour expliquer que «la Cnep a été chargée de la réalisation de 65.000 logements», de ce fait «il n y a pas de programme commun Cnep-Aadl, mais un programme de logements qui relève de la responsabilité de la Cnep». La Cnep s’est associée avec l’Aadl pour déterminer la liste de 180.000 demandes recensées. «Il est quasiment impossible de satisfaire 180.000 demandes à Alger, à cause du problème du foncier», a tranché M.Bessa, tout en assurant que ceux qui ont effectué le premier versement pour l’acquisition d’un logement, seront satisfaits. «Le reste sera satisfait au fur et à mesures de la disponibilité des programmes proposés», a ajouté le même invité. S’agissant du programme quinquennal de développement 2010-2014, M.Bessa a assuré que tous les logements qui seront lancés, éligibles au crédit bancaire, sont susceptibles d’intéresser la Cnep-Banque.
Officialisé depuis le 14 mars dernier, date de publication du décret exécutif relatif à l’octroi de crédits bonifiés pour l’achat d’un logement collectif ou pour la construction d’un logement rural, cette disposition continue de susciter l’intérêt des citoyens, soucieux de plus en plus, d’acquérir enfin un logement par la plus simple des procédures.

4000 logements AADL supplémentaires prévus à Alger

4000 logements AADL supplémentaires prévus à Alger

La distribution de ces 4.000 logements se fera en fonction de critères déterminés avec des délégués représentatifs, ou encore sur la base du décret exécutif n° 08-142 de 2008, fixant les règles d’attribution du LPL

Un second projet de 4.000 logements AADL-CNEP, qui s'ajouteront aux 4.000 logements prévus dans les localités de Reghaïa et Rouiba, sera réalisé à Alger, a indiqué hier M. Mohamed Khabache, directeur général de l'Agence d'amélioration et de développement du logement (AADL). Les autorités ont identifié des assiettes foncières destinées à accueillir ces 4.000 unités à Alger pour lesquelles postulent plus de 142.000 souscripteurs, a précisé M. Khabache sur les ondes de la Radio nationale. En outre, le premier responsable de l'AADL a précisé que la liste des bénéficiaires des premières 4.000 unités se fera en fonction de critères fixés en concertation avec des délégués représentatifs des postulants.
La distribution de ces 4.000 logements se fera en fonction de critères déterminés avec des délégués représentatifs, ou encore sur la base du décret exécutif n° 08-142 de 2008, fixant les règles d’attribution du LPL, selon lui. Par ailleurs, il a indiqué que la livraison des 5.000 logements, prévus à Alger et dont la réalisation a été ralentie par la résiliation de contrats avec des entreprises défaillantes, se fera au cours de 2011.
Concernant les logements AADL-CNEP hors Alger, il a annoncé que les listes de plus de 2.000 unités à Oran et à Bouira seront fixées en juin et la liste des sites restants se fera en concertation avec le maître d'ouvrage, à savoir la CNEP, a précisé M. Khabache.
Le même responsable ajoute par ailleurs que les travaux de réalisation avancent et que les attributions dans le cas des sites en dehors de la capitale, sera par ordre de chronologie de dépôt des dossiers.

Source:elmoudjahid.

Agent immobilier

Cadre juridique

En France, les activités sur les immeubles et les fonds de commerce sont régies par la loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet et de son décret d'application du 20 juillet 1972. Elle encadre les personnes physiquesmorales participant habituellement sur les biens d'autrui à la transaction ou la location d'immeubles ou de fonds de commerce et la gestion immobilière^[1]. Elle ne s'applique pas aux géomètres, notaires, avocats, architectes pour leurs œuvres et représentants de sociétés de construction pour leurs mises en vente^[2]. ou

Carte professionnelle

 Une carte professionnelle obligatoire est délivrée par la préfecture du département du siège de la société exerçant, à la condition de justifier de l'aptitude professionnelle et ne pas souffrir d'une incapacité ou de l'interdiction d'exercer, et d'être couvert par une garantie financière pour les fonds déposés fournie par une assurance agréée ainsi que par une assurance responsabilité civile professionnelle (la garantie financière n'est plus obligatoire pour les professionnels ne recevant plus de fonds depuis Juillet 2010 et ce suite à l'application d'une directive européenne)^[3]. Il existe 3 cartes depuis janvier 2006 : pour la vente d'immeubles dite « transactions sur immeubles et fonds de commerce » carte "T" validitée 10 ans, pour la gestion de biens loués dite « gestion immobilière » carte "G" et pour l'activité de « marchand de listes »^[4].

Habilitation

Une habilitation doit être confiée par un titulaire de la carte à un collaborateur n'étant pas frappé d'une incapacité. Les agents commerciaux non salariés ne peuvent pas détenir de fonds, ni rédiger des contrats, sauf les mandats, ou donner des conseils juridiques^[5].

Ce collaborateur est appelé négociateur immobilier, il a pour mission de rapprocher un acheteur d'un vendeur, ou un bailleur d'un preneur. Par sa connaissance des prix du marché, des biens disponibles sur chaque secteur, de la nature de la demande et de l'offre, la notion de veille commerciale sur le marché est primordiale. Il participe à la bonne réalisation des transactions.

Mandat

Les clients de l'agent immobilier le mandatent pour une mission précise : de mettre en vente ou en location leur bien ou de rechercher un bien qui correspond à leur attentes. Ce mandat prend la forme d'une conventioncode civil sur les contrats, précisant les conditions de manipulation de fonds ainsi que les conditions de détermination de la rémunération et de la partie en ayant la charge^[6]. écrite en application des dispositions du

Incapacité

L'agent est frappé d'incapacité d'exercer sa profession en cas de condamnation depuis moins de dix ans pour un crime ou à trois mois de prison ferme pour un délit d'escroquerie, de recel, de blanchiment, de corruption, de faux, d'association de malfaiteurs, de trafic de stupéfiants, de proxénétisme, d'exploitation de personnes, d'infraction à la législation sur les sociétés commerciales, de banqueroute, de prêt usuraire, de jeux de hasard, de trafic financier, de fraude fiscale, de piratage informatique, de discrimination ou pour infraction à l'urbanisme, à la consommation, au code du travail. De même, la destitution d'une profession réglementée ou une faillite personnelle induit cette incapacité^[7].

Aptitude

L'agent immobilier doit justifier d'une aptitude professionnelle pour obtenir la carte professionnelle. Celle-ci est justifiée par un diplôme de niveau baccalauréat +3 dans des études juridiques, économiques ou commerciales; un diplôme d'IUT ou un BTS immobilier; le diplôme de l'Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation, option vente et gestion d’immeuble. Par ailleurs, elle peut provenir d’une expérience professionnelles de trois ans pour les titulaires du baccalauréat ou de dix ans sinon, réduite à quatre ans pour les cadres; cette expérience pouvant être réduite de moité pour les responsables de succursales^[8].

Actions commerciales

Les actions commerciales mises en œuvre par le négociateur immobilier pour la vente du bien sont : panneau(x), annonces dans la presse, présentation dans la vitrine et sur le site internet de l'agence, relance du fichier. Il effectue également tout type de démarches sur Internet pour publier ses offres et contacter des acheteurs.

Conseils au vendeur

De plus un bon agent se devra de conseiller son client sur la meilleure façon de présenter son bien qui devient désormais « un produit à vendre ». En effet, on ne vit pas dans un endroit de la même façon dès lors qu'il devient un « produit ».

S'il y a lieu, l'agent conseillera nettoyage, réparations, rangement, dépersonnalisation, réorganisation du mobilier allant parfois même jusqu'à l'utilisation des services d'un styliste professionnel. En France, ce phénomène, initié aux États-Unis, s'appelle le home staging, relooking d'un bien avant sa mise en vente.

Tout ceci ayant pour objectif de valoriser l'espace et son volume et susciter une première impression positive et accueillante entrainant le fameux « coup de coeur ».

Ensuite, et seulement après cette étape, des photographies (d'aussi bonne qualité que possible) pourront être prises et diffusées sur Internet, magazines, etc. leur impact étant primordial pour les demandes subséquentes de renseignements et/ou de visites.

Honoraires

 

En contrepartie de son activité, l'agent immobilier reçoit une rémunération. Anciennement fixés par un barème national^{[réf. nécessaire]}, les honoraires sont maintenant libres mais doivent être affichés dans la vitrine et dans les lieux d'accueil du public de l'agence. Ils sont fixés dans le mandat de vente ainsi que la partie en supportant la charge. Leur montant et la partie en ayant la charge sont obligatoirement rappelés dans le contrat de ventecompromis de vente (l'avant-contrat). ou

Dans le cadre d'une publicité, la rémunération de l'intermédiaire lorsqu'elle est à la charge du locataire ou de l'acquéreur et qu'elle n'est pas incluse dans le prix annoncé, doit obligatoirement être mentionnée toutes taxes comprises^[9].

Les barèmes habituels varient en fonction du montant de la transaction : plus le prix de vente du bien sera élevé, plus le pourcentage de commission sera moindre. On constate généralement que les agences immobilières prennent en moyenne pour les transactions de biens immobiliers de 4 à 8% d'honoraires TTC^[10]chambre d'hôtes, hôtels, magasins, bureaux, etc. et 8% HT pour les transactions commerciales : fonds de commerces,

Aucun règlement n'est dû, exigible ou acceptable avant qu'une opération soit constatée dans un acte authentique de transfert de propriété (signature de l'acte chez le notaire), sauf si le mandant est un professionnel auquel cas un règlement est possible avant la conclusion effective de l'opération. En cas d'échec du contrat de vente, il n'a donc pas droit à cette rémunération, mais il peut demander une réparation du préjudice subi à la partie par qui l'abandon du contrat est arrivé, si le mandat précise une clause d'exclusivité^[6]. s'il a été évincé de la vente, pénale ou aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant même si l'opération est conclue sans son intermédiaire

Afin que l'acquéreur puisse bénéficier d'une réduction sur le calcul de l'assiette des droits de mutation et des émoluments du notaire (fixés par décret), il est d'usage de mettre ceux-ci à la charge de l'acquéreur: de cette façon, le prix de vente pris en compte à l'acte authentique est le prix « net vendeur ». Sans cette disposition, le coût total serait augmenté de 5,09% de droits de mutations et des émoluments du notaire (environ 1% TTC pour les transactions habituelles) calculées sur la commission. Il est cependant possible de conserver la charge des honoraires au vendeur, ce qui est habituel lorsque qu'il est professionnel : en effet, il pourra récupérer les 19,60% de TVA ce qui est préférable. Une autre possibilité de réduire les frais d'enregistrement consiste à établir une liste de valeurs mobilières laissées dans le bien exemple: meubles de cuisine, électroménager etc.) et d'attribuer une valeur à chaque objets. En effet, comme les frais d'enregistrements sont calculés sur des biens « immobiliers » et non pas sur des bien mobiliers, l'administration fiscale autorise cette réduction.

Le négociateur immobilier, employé dans une agence immobilière, est rémunéré à la commission. Le montant de ses commissions est calculé en fonction du contrat qu'il a signé avec celle-ci et peut varier en fonction de son statut : salarié VRP ou agent commercial.

Bureau (immobilier)

En immobilier, un bureau est un espace où s’accomplit une activité dite « de bureau », activité essentiellement axée sur la production, le traitement et le transfert d’informations. Les bureaux constituent un domaine d'étude particulier car ils ont des exigences de localisation très différents des autres activités.

Les immeubles de bureaux sont des édifices qui hébergent essentiellement des activités de bureau. Ils se concentrent généralement dans les centre-villes ou dans des zones spécifiques des banlieues à proximité des carrefours autoroutiers (parcs de bureaux ou office parks).

La géographie des bureaux est l’étude des aspects spatiaux des activités de bureau et des espaces où elles s’exercent.

Les bureaux constituent une des fonctions (ou activités) urbaines les plus visibles car ils sont les plus exigeants en fait de concentration. Ils ont constamment poussé les villes modernes vers une plus grande densité et incité à la construction de plus hauts édifices. En cela, ils moulent le profil de nos centre-villes plus que toute autre activité.

Les bureaux ont des besoins spécifiques quant à la localisation et l'étude de ces besoins a donné naissance à la géographie des bureaux dont les deux branches principales s'occupent des questions de localisation intraurbaine et interurbaine des bureaux (Voir facteurs de localisation).

Selon la classification type des industries (CTI) utilisée dans les statistiques d’emploi, les catégories industrielles où se retrouvent le plus d'employés de bureaux sont :

• les intermédiaires financiers et assurances,
• les services immobiliers et agences d’assurance,
• les services aux entreprises et
• les services gouvernementaux.

Le principal paramètre de la demande de bureaux est la variation de l’emploi de bureau dans le marché en cause, paramètre étroitement lié à la performance de l’économie locale. Celle-ci agit sur la demande locale d’espace de bureaux par l’intermédiaire des quatre processus suivants :

• la naissance ou le décès d’entreprises locales,
• l’immigration ou l’émigration d’entreprises,
• la croissance ou la réduction de l’emploi dans les entreprises existantes,
• la migration ou amélioration des locaux d’entreprises existantes (celles qui se logeaient auparavant dans des locaux hors-marché).

 

Classification

Il ne faut pas confondre la classification des bureaux, en tant qu'utilisation, avec celle des espaces (ou des immeubles). Pour cette dernière, se référer à l'article immeubles de bureaux.

Les activités de bureau se divisent en deux grandes catégories : les activités du secteur tertiaire traditionnel et celles du tertiaire moteur ou secteur quaternaire, comme il est de plus en plus appelé.

Les activités du tertiaire traditionnel sont axées sur les services à la population : professionnels locaux, santé, assurance, etc. La caractéristique essentielle de ces services est la dispersion spatiale. Ils ont besoin de se localiser près de leur clientèle, les ménages, qui est fortement dispersée sur le territoire des agglomérations urbaines.

Les activités du quaternaire sont au contraire caractérisées par des exigences de concentration et de spécialisation territoriale intenses qui les confinent pratiquement dans les centre-villes et même dans le noyau central. Ceci est dû au fait qu’à cause de l’importance des échanges d’information non standardisée aux niveaux supérieurs des fonctions administratives, les contacts personnels directs constituent le canal privilégié de communication. Afin d’économiser le temps de déplacement des personnes à haute rémunération qui doivent se rencontrer fréquemment, la seule solution est encore de rapprocher physiquement leurs lieux de travail. Ces fonctions forment donc un complexe d’activités interdépendantes constitué des trois éléments qui forment l’essentiel du tertiaire moteur d’une ville :

• Les sièges sociaux, élément clé du complexe à cause de leur effet multiplicateur, comportent les fonctions administratives mobiles des entreprises, soit les activités de contrôle stratégique et la gestion intermédiaire (la gestion courante reste liée à l’unité de production : l’usine).

• Les services aux entreprises comprennent des fonctions qui peuvent être internalisées par l’entreprise, incluses dans ce cas aux précédentes, mais traditionnellement plus spécialisées : marketing, comptabilité, gestion, conseils juridiques, etc.

• La finance, enfin, a pris une telle importance qu’elle constitue un bloc d’activités spécialisées à très forte concentration, avec des liens étroits avec les deux autres groupes.

Entre ces usages qui sont typiques des centre-villes, et les services dispersés, il y a les bureaux typiques des banlieues.

• Les services de vente et les entreprises où la vente et la représentation occupent une bonne partie du personnel. L’accessibilité automobile et le stationnement leur sont indispensables et sont de moins en moins faciles au centre-ville.

• Les back offices. Ils comportent des activités occupant en général beaucoup d’espace et axées sur les tâches subalternes. On peut y greffer le traitement informatique et les activités reliées. L’envergure de ces entreprises ainsi que leur type d’activité leur fait rechercher les importants bassins de main-d’oeuvre non professionnelle.

• Les entreprises de services axées sur les entreprises industrielles. Elles tendent à graviter autour des importantes concentrations industrielles.

• Les entreprises mobiles, celles qui ne sont pas axées sur une clientèle précise mais dont le marché est dispersé. Leur liberté de mouvement leur permet de tirer profit des occasions d’économie qui se présentent.

• Les petites entreprises de professionnels, celles qui peuvent limiter leur bassin de main-d’oeuvre. Elles ont tendance à se localiser en fonction du lieu de résidence des patrons, des employés, ou près de leurs principaux clients.

Bien immobilier

Un bien immobilier est un bien qui ne peut pas être déplacé, la racine latine de immobilier signifiant: «qui ne bouge pas». Cela peut concerner un terrain nu (c'est-à-dire sans la moindre construction), un bâtiment ou une partie d'un bâtiment qu'il soit à usage d’habitation, de bureaux, de stockage, industriel ou encore à usage mixte.

En droit français, les biens immeubles sont définis aux articles 517 à 526 du Code civil.

Vente

Un bien immobilier peut être mis en vente par le biais de son propriétaire. Le régime fiscal d'imposition va dépendre de la qualité du vendeur (personne physique, personne morale, résident fiscal français, non résident ...) et de la nature du bien (résidence principale, bien locatif, ...).

 

Location

 

Un bien immobilier peut également être mis en location par son propriétaire. Il pourra s'il le souhaite utiliser les services d'un agent immobilier ou bien le louer par ses propres moyens.

Dans la plupart des pays, un contrat doit être signé entre le propriétaire et le locataire. Le droit français distingue plusieurs types de baux d'habitation : ceux régis par les lois de 1948 ou de 1989, ou le bail spécifique aux logements meublés.

Les revenus émanants des dits biens (appelés loyers ou revenus locatifs) seront imposés à l'impôt sur le revenu (régime des revenus fonciers) s'il s'agit d'un contribuable "personne physique" et que le bien loué est un immeuble loué "nu" ou à l'impôt des sociétés s'il s'agit d'une société imposée à ce régime. Il peut également s'agir d'une location d'un bien meublé. Dans ce cas, le régime d'imposition sera celui du Bénéfice Industriel et commercial.

Back office (immobilier)

Un back office ou bureau secondaire est un bureau (immeuble, local ou activité) regroupant les tâches administratives secondaires d'une entreprise. Il peut être situé à même le front office ou ailleurs, mais il est assez facilement délocalisable.

À l'origine, dans certains secteurs des industries de services (banques, assurances, etc.), le terme (voir Back office (finance)) désigne un ensemble de tâches routinières facilement reconnaissables et pouvant être fonctionnellement et spatialement séparées du reste des opérations. Contrairement aux activités de haut niveau, ces activités sont assez standardisées, impliquent des bas salariés et sont en conséquence relativement automatisables. De plus, étant peu exigeantes en contacts extérieurs, elles sont faciles à décentraliser. Dans les villes où le coût de location des espaces est élevé, on a tendance à les reléguer en périphérie pour des raisons d'économie.

On compte parmi ces activités les services de paye, de crédit, la facturation, la sollicitation téléphonique, divers services informatiques, etc. Le terme désigne aussi les immeubles généralement plus périphériques où on relègue ce type d’activité. Comme pour les bureaux, ce terme désigne autant l’entreprise que l'activité, l’immeuble ou l’espace où s’effectue le travail.